Non-renouvellement de bail au Québec, guide complet pour propriétaires

Le non-renouvellement de bail au Québec n’est pas le droit automatique que beaucoup de propriétaires imaginent. Vous arrivez au terme d’un bail et vous voulez récupérer votre logement pour y loger un proche, ou simplement parce que la relation locative s’est dégradée.

Or, au Québec, le non-renouvellement de bail n’existe pas sous la forme à laquelle on l’imagine souvent. Le Code civil prévoit une reconduction automatique du bail résidentiel à son échéance, sauf dans des cas précis et strictement encadrés.

Comprendre ces cas, les délais d’avis et les démarches au Tribunal administratif du logement (TAL) évite des erreurs coûteuses et des procédures qui s’étirent sur des mois.

Pourquoi le non-renouvellement de bail au Québec n’est pas un droit automatique

Le principe de base à connaître est posé par l’article 1941 du Code civil du Québec. Le bail résidentiel se reconduit automatiquement à son échéance, aux mêmes conditions, sauf si le locataire choisit de partir ou si le propriétaire respecte une procédure prévue par la loi.

Cette règle protège la stabilité résidentielle. Le locataire qui paie son loyer et respecte ses obligations ne peut pas être chassé simplement parce que son bail arrive à terme. Pour récupérer le logement, le propriétaire doit invoquer un motif précis et suivre les démarches associées. Aucun avis générique de non-reconduction n’est valide en soi.

Trois mécanismes principaux permettent au propriétaire d’interrompre la relation locative à l’échéance ou en cours de bail : la reprise de logement, l’éviction pour cause limitative et la résiliation pour faute. Chacun obéit à ses propres règles.

Les motifs admissibles pour ne pas reconduire un bail

Le non-renouvellement de bail au Québec couvre en réalité plusieurs mécanismes distincts. Avant d’envoyer quoi que ce soit, identifiez précisément le mécanisme qui correspond à votre situation. Une erreur de qualification suffit à faire rejeter une demande au TAL.

La reprise de logement

La reprise de logement permet au propriétaire d’occuper le logement lui-même ou d’y loger un ascendant, un descendant ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien. C’est le motif le plus courant pour récupérer un logement à l’échéance d’un bail.

L’avis de reprise doit être écrit, mentionner la date prévue de la reprise, le nom de la personne qui occupera le logement et le lien de parenté. Le délai d’avis dépend de la durée du bail. Pour un bail de plus de six mois, l’avis doit être transmis au moins six mois avant la fin du bail.

L’éviction pour subdivision, agrandissement ou changement d’affectation

L’éviction vise une transformation matérielle du logement, et non un simple souhait de relouer. Subdiviser une grande unité en deux logements, agrandir substantiellement un logement ou en changer l’affectation, par exemple en local commercial, entrent dans cette catégorie.

Important. Depuis le 6 juin 2024, la Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés (projet de loi 65) impose un moratoire de trois ans sur ce type d’éviction. Aucune éviction pour subdivision, agrandissement ou changement d’affectation ne peut être prononcée jusqu’au 6 juin 2027, sauf exceptions limitées. Un avis transmis dans cette période sera rejeté.

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La résiliation pour faute du locataire

Quand le bail arrive à terme et que le locataire est en défaut grave, par exemple plusieurs mois d’arriérés de loyer ou des troubles répétés, le propriétaire peut demander la résiliation au TAL plutôt que d’attendre l’échéance. Cette voie est traitée en détail dans notre guide sur l’expulsion d’un locataire au Québec.

Le refus de modification de bail proposée par le propriétaire

Si le propriétaire propose une modification importante du bail, comme une hausse de loyer ou un changement de durée, et que le locataire refuse tout en quittant le logement, le bail prend fin à l’échéance. Cette voie ne permet pas de chasser un locataire qui accepte les nouvelles conditions ou qui refuse simplement la hausse sans quitter.

Les avis et délais à respecter

En matière de non-renouvellement de bail au Québec, les exigences sont strictes. Un avis incomplet ou hors délai est invalide, même si le motif est légitime.

Motif invoqué	Délai d’avis avant la fin du bail	Forme requise
Reprise de logement (bail de plus de 6 mois)	6 mois	Écrit, motif détaillé
Reprise de logement (bail de 6 mois ou moins)	1 à 2 mois	Écrit, motif détaillé
Reprise de logement (bail à durée indéterminée)	1 à 2 mois	Écrit, motif détaillé
Éviction (lorsque permise après le moratoire)	6 mois	Écrit, motif et nouvelle affectation
Modification du bail au renouvellement	3 à 6 mois	Écrit, conditions précisées

Pour la reprise et l’éviction, l’avis doit contenir la date prévue, le motif détaillé et, dans le cas de la reprise, l’identité de la personne qui occupera les lieux. Le locataire dispose ensuite d’un mois pour répondre. S’il ne répond pas, il est réputé avoir refusé la reprise ou l’éviction, ce qui oblige le propriétaire à saisir le TAL.

La procédure quand le locataire conteste

Le locataire qui refuse la reprise ou l’éviction force le propriétaire à saisir le TAL dans le mois suivant le refus. Sans cette saisine, le bail est reconduit aux mêmes conditions. C’est l’étape la plus souvent perdue dans une démarche de non-renouvellement de bail au Québec, faute de respect du délai.

Pour bien préparer ce type de dossier, le guide du TAL pour les propriétaires détaille la constitution des preuves et la conduite de l’audience.

Si la reprise est accordée, mais qu’elle n’est pas exécutée de bonne foi, par exemple si le logement est reloué à un tiers à un loyer supérieur dans les six mois, le locataire évincé peut demander des dommages-intérêts et des dommages punitifs. Les jugements rendus en ce sens au TAL sont nombreux et peuvent représenter plusieurs milliers de dollars.

Conclusion

Le non-renouvellement de bail au Québec n’est pas un droit que le propriétaire exerce librement. C’est une procédure encadrée qui repose sur un motif précis, un avis conforme et, en cas de contestation, sur une démonstration solide devant le TAL. Reprise de logement, éviction et résiliation pour faute obéissent chacun à leurs propres règles, et la moindre erreur de qualification ou de délai peut suffire à faire reconduire le bail.

Pour les propriétaires qui veulent récupérer un logement sans s’enliser dans une procédure mal engagée, l’accompagnement d’une équipe spécialisée transforme une démarche risquée en dossier maîtrisé. Demandez une soumission pour la gestion de vos baux et de vos litiges.

FAQ

Le non-renouvellement de bail au Québec est-il un droit automatique du propriétaire?

Non. Le non-renouvellement de bail au Québec n’est pas un droit que le propriétaire exerce librement, car le bail résidentiel se reconduit automatiquement à son échéance, selon l’article 1941 du Code civil. Le propriétaire doit invoquer un motif prévu par la loi, comme une reprise de logement, une éviction permise ou une résiliation pour faute, et respecter les délais et la forme de l’avis. Un simple avis de non-reconduction sans motif est sans effet juridique.

Combien de temps avant la fin du bail faut-il envoyer un avis de reprise de logement?

Pour un bail de plus de six mois, l’avis de reprise doit être transmis au locataire au moins six mois avant la fin du bail. Pour un bail de six mois ou moins, ainsi que pour un bail à durée indéterminée, le délai est de un à deux mois. L’avis doit être écrit, préciser le motif, la date prévue de la reprise et l’identité de la personne qui occupera le logement, avec son lien de parenté avec le propriétaire.

Que faire si le locataire refuse la reprise de logement?

Si le locataire refuse ou ne répond pas dans le mois suivant la réception de l’avis, il est réputé refuser. Le propriétaire dispose alors d’un mois pour déposer une demande au Tribunal administratif du logement. Sans cette saisine dans le délai prescrit, le bail est reconduit automatiquement aux mêmes conditions. À l’audience, le propriétaire doit démontrer la bonne foi de sa reprise et l’identité réelle de l’occupant projeté.