Expulsion d'un locataire au Québec, démarches juridiques et délais

Un loyer impayé depuis plus d’un mois, des voisins excédés par le bruit, des dommages au logement, des retards de paiement à répétition : tôt ou tard, presque tout propriétaire d’immeuble locatif au Québec se trouve devant une situation où poursuivre la relation avec un locataire devient intenable.

Il est toutefois important de savoir que l’expulsion d’un locataire au Québec est une procédure dont chaque étape est encadrée strictement par le Code civil et le Tribunal administratif du logement (TAL). La moindre erreur dans les délais ou la documentation peut renvoyer le dossier à la case départ.

Ce guide explique les motifs valables d’expulsion, la procédure complète, les délais à respecter, et les pièges les plus fréquents pour les locateurs.

Distinguer l’expulsion d’un locataire, l’éviction et la reprise de logement

Avant toute démarche, il faut nommer correctement ce qu’on entreprend. La loi québécoise distingue trois mécanismes que les locateurs confondent souvent.

L’expulsion suit une résiliation du bail pour faute du locataire (non-paiement, troubles, dommages) ou le fait qu’il continue d’occuper les lieux après la fin du bail. C’est de cette procédure que traite l’article 1971 du Code civil du Québec.

L’éviction vise à reprendre le logement pour le subdiviser, l’agrandir substantiellement ou en changer l’affectation. Depuis l’adoption du projet de loi 65 (Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés), sanctionné le 6 juin 2024, ce type d’éviction est interdit jusqu’au 6 juin 2027 (avec quelques exceptions limitées).

La reprise de logement permet au propriétaire d’occuper le logement lui-même ou d’y loger un proche. C’est une procédure distincte régie par ses propres règles.

Cet article porte exclusivement sur l’expulsion, donc sur les situations où le locataire est en faute ou demeure sur les lieux après la fin du bail.

Les motifs légaux d’expulsion d’un locataire au Québec

L’expulsion d’un locataire repose obligatoirement sur un motif prévu par la loi, dont voici les plus courants :

• Retard de loyer de plus de 3 semaines : l’article 1971 du C.c.Q. autorise le locateur à demander la résiliation du bail.
• Retards fréquents causant un préjudice sérieux : même si chaque retard n’excède pas trois semaines, leur répétition peut justifier la résiliation.
• Préjudice sérieux causé aux autres occupants ou au locateur : troubles répétés, harcèlement, comportement violent.
• Dommages importants au logement : dégradations volontaires ou par négligence grave.
• Activités illégales dans le logement : trafic de stupéfiants, exploitation à des fins criminelles.
• Sous-location non autorisée ou changement d’usage non permis.
• Maintien dans les lieux après la fin du bail : lorsque le bail n’est pas reconduit et que le locataire refuse de partir.

Une simple incompatibilité, un changement de plan d’affaires ou la volonté de relouer plus cher ne constituent pas des motifs valables. Tenter une expulsion sans motif valide expose le locateur à des dommages-intérêts.

La procédure étape par étape

1. La mise en demeure

Toute démarche d’expulsion d’un locataire débute, dans presque tous les cas, par une mise en demeure formelle écrite, par courrier recommandé ou par tout autre mode laissant une preuve de réception. Elle doit :

• décrire précisément la situation reprochée;
• citer la disposition légale invoquée (ex. art. 1971 C.c.Q.);
• accorder un délai raisonnable pour corriger le manquement;
• mentionner que des procédures suivront en cas d’inaction.

La mise en demeure n’est pas toujours obligatoire pour un retard de loyer, mais elle clarifie la position du locateur et renforce le dossier devant le Tribunal.

2. Le dépôt de la demande au TAL

Si la situation ne se règle pas, le locateur dépose une demande au Tribunal administratif du logement. Le formulaire choisi dépend du motif : résiliation pour non-paiement, résiliation pour autre cause, ou expulsion après la fin du bail.

Des frais d’ouverture s’appliquent selon le type de demande et la valeur en litige. Une fois la demande inscrite, le Tribunal convoque les parties à une audience. Les délais varient selon la région et l’urgence du dossier; pour un non-paiement, ils sont généralement plus courts.

3. L’audience

À l’audience, le locateur doit présenter une preuve solide :

• copie du bail signé;
• état du compte loyer et preuve des paiements manquants;
• mises en demeure envoyées et accusés de réception;
• échanges écrits avec le locataire;
• témoignages de voisins, photos ou rapports en cas de troubles ou dommages.

Le locataire peut contester, plaider sa cause ou demander un délai. Pour le non-paiement, il peut arrêter la procédure en payant l’intégralité du loyer, des intérêts et des frais avant le jugement.

4. Le jugement et son exécution

Si le TAL accorde la résiliation du bail et l’expulsion, la décision précise un délai d’exécution. Lorsque le locataire ne quitte pas volontairement, le locateur peut transmettre la décision et ses instructions à un huissier de justice.

L’huissier signifie un avis d’exécution au locataire, qui dispose alors d’un délai de 5 jours avant l’expulsion effective. Comme le rappelle le TAL dans sa section sur l’exécution d’une décision, aucune expulsion ne peut avoir lieu un jour férié ni pendant la période du 24 décembre au 2 janvier. Le jour venu, l’huissier procède à l’expulsion et le logement est remis au locateur.

La gestion d’un dossier d’expulsion demande du temps, de la rigueur documentaire et une bonne connaissance des règles du TAL.

Confier la gestion des litiges avec les locataires à une équipe spécialisée permet de structurer le dossier dès la mise en demeure et d’éviter les vices de forme qui font perdre des mois en audience.

Délais à connaître

Les principaux délais à connaître pour planifier l’expulsion d’un locataire au Québec.

Étape	Délai approximatif
Retard de loyer avant droit à demander la résiliation	Plus de 3 semaines
Délai pour le locataire de payer et arrêter la procédure	Avant le jugement du TAL
Délai d’audience au TAL (non-paiement)	Quelques semaines à quelques mois
Délai d’audience au TAL (autres motifs)	Plusieurs mois
Délai entre signification de l’avis d’exécution et expulsion	5 jours minimum
Jours où l’expulsion est interdite	Jours fériés et 24 décembre au 2 janvier
Prescription du jugement	10 ans à partir de sa date

Ces délais sont indicatifs et varient selon la région, la complexité du dossier et l’achalandage du Tribunal. Une demande bien documentée et déposée tôt accélère généralement le traitement.

Les cas où l’expulsion est plus complexe

Certaines situations rendent l’expulsion d’un locataire plus délicate à mener devant le TAL.

Locataire aîné

L’article 1959.1 du Code civil du Québec interdit certaines évictions lorsque le locataire ou son conjoint est âgé de 65 ans ou plus, occupe le logement depuis 10 ans ou plus, et dont le revenu est égal ou inférieur à 125 % du revenu maximal admissible à un logement à loyer modique. Cette protection vise principalement l’éviction et la reprise. Pour une expulsion pour faute, la protection ne s’applique pas, mais le Tribunal sera attentif aux circonstances.

Locataire en situation de vulnérabilité

Le TAL tient compte du contexte humain : perte d’emploi récente, maladie, séparation. Cela ne dispense pas de la résiliation, mais peut donner lieu à un délai supplémentaire ou à des conditions de paiement.

Logement insalubre

Si le locataire fait valoir que le logement est insalubre, mal entretenu ou présente des défauts importants, le Tribunal peut moduler sa décision. D’où l’importance pour le locateur d’avoir un dossier d’entretien à jour, ce qui relève souvent de l’entretien et de la maintenance de l’immeuble.

Loi limitant le droit d’éviction (PL 65)

Le PL 65, sanctionné le 6 juin 2024, instaure un moratoire de trois ans qui interdit l’éviction pour subdivision, agrandissement ou changement d’affectation, jusqu’au 6 juin 2027. Un dossier mal qualifié (présenté comme une expulsion alors qu’il s’agit en réalité d’une éviction visée par le moratoire) sera rejeté.

Bien défendre un dossier d’expulsion suppose de maîtriser l’ensemble du cadre légal qui encadre la relation locateur-locataire, et c’est précisément ce que couvre le guide complet du TAL pour les propriétaires au Québec : motifs admissibles, délais, formulaires et stratégies à l’audience y sont détaillés en profondeur.

Conclusion

L’expulsion d’un locataire au Québec n’est jamais une décision à prendre à la légère, mais c’est parfois la seule issue pour protéger un investissement immobilier. La réussite du recours repose sur trois éléments simples, mais souvent négligés : un motif clairement encadré par la loi, une documentation impeccable, et un strict respect des délais à chaque étape de la procédure.

Pour les propriétaires qui préfèrent confier ces dossiers complexes à des spécialistes, l’accompagnement d’une équipe de gestion locative permet d’éviter les erreurs coûteuses et de récupérer le contrôle du logement dans les meilleurs délais.

Demandez une soumission personnalisée pour la gestion de vos immeubles locatifs.

FAQ

Combien de temps prend une expulsion d’un locataire au Québec?

De la première mise en demeure à l’expulsion effective par huissier, une procédure d’expulsion d’un locataire prend généralement de quelques mois à plus d’un an, selon le motif, la région et la stratégie de défense adoptée. Un dossier de non-paiement bien préparé peut aboutir plus rapidement qu’un dossier de troubles à prouver par témoignages, factures et accusés de réception.

Un propriétaire peut-il expulser un locataire sans passer par le TAL?

Non. Le Tribunal administratif du logement est la seule instance compétente en matière de bail résidentiel. Tenter de forcer un départ par changement de serrures, coupure de services essentiels ou pression directe sur le locataire expose le locateur à des poursuites en dommages-intérêts, à des dommages punitifs, et fragilise sérieusement tout recours légitime ultérieur devant le Tribunal. La voie légale reste la seule option viable.

Le locataire peut-il éviter l’expulsion en payant son loyer en retard?

Oui. En cas de non-paiement, et tant que le TAL n’a pas rendu sa décision, le locataire peut payer la totalité du loyer dû, des intérêts et des frais judiciaires. Le locateur perd alors son droit à la résiliation pour ce motif précis. C’est pourquoi documenter chaque retard reste essentiel, même quand un paiement finit par arriver tardivement après dépôt de la demande.