Augmentation de loyer après des travaux majeurs au Québec en 2026

Vous avez investi dans la réfection de la toiture, le remplacement du système de chauffage ou la modernisation des salles de bain de votre immeuble locatif, et vous vous demandez s’il vous serait possible de récupérer une part de cet investissement dans le loyer de vos locataires?

Au Québec, cette réponse doit se calculer de manière précise. D’ailleurs, depuis le 1er janvier 2026, les règles encadrant l’augmentation de loyer après des travaux majeurs ont été substantiellement revues par le Tribunal administratif du logement (TAL). Nouveau taux fixe, nouvelle annexe règlementaire, nouveaux délais d’amortissement : la marche à suivre n’est plus la même qu’en 2025.

Ce guide explique précisément ce que la loi permet, ce qu’elle interdit, et comment structurer votre démarche pour qu’une hausse demandée tienne la route devant le TAL.

Ce que la loi entend par augmentation de loyer après des travaux majeurs

Le terme employé dans le Règlement sur les critères de fixation de loyer n’est pas « travaux majeurs », mais bien dépenses d’immobilisation. Concrètement, il s’agit de dépenses engagées pour des réparations ou améliorations majeures, ou pour la mise en place d’un nouveau service, accessoire ou dépendance.

Depuis 2026, le règlement comporte une annexe officielle qui énumère les travaux admissibles, ce qui clarifie ce qui peut être inclus dans le calcul. On y trouve notamment :

• la réfection de la toiture (bardeau, membrane, isolation);
• le remplacement du système de chauffage ou de plomberie;
• la réfection du revêtement extérieur;
• le remplacement des fenêtres et portes extérieures;
• la mise en place d’un nouveau service, accessoire ou dépendance.

À noter : la liste n’est pas exhaustive. Le règlement précise que les réparations et travaux majeurs sont « notamment » ceux indiqués à l’annexe, ce qui laisse une marge d’interprétation au Tribunal. À l’inverse, les dépenses d’entretien courant (réparations mineures, débouchage, peinture) ne se qualifient pas comme immobilisations.

Augmentation de loyer après des travaux majeurs et pourcentage applicable en 2026

Voici le changement le plus important de la réforme. Avant 2026, le pourcentage utilisé pour calculer la part des dépenses d’immobilisation imputable au loyer variait chaque année selon les taux d’intérêt (4,7 % en 2025, par exemple).

Depuis le 1er janvier 2026, ce pourcentage est désormais fixé à 5 %, et la période d’amortissement est de 20 ans. Cela apporte une prévisibilité que les propriétaires réclamaient depuis longtemps.

Concrètement, si vous engagez 30 000 $ de travaux admissibles dans un immeuble, le montant annuel récupérable maximum sur l’ensemble des locataires touchés est de 1 500 $ (5 % de 30 000 $). Ce montant est ensuite réparti proportionnellement entre les logements concernés selon leur quote-part dans l’immeuble.

Comparaison des règles avant et après 2026

Ce tableau résume les principaux écarts entre l’ancienne et la nouvelle méthode applicables à une augmentation de loyer après des travaux majeurs.

Élément	Avant le 1er janvier 2026	À compter du 1er janvier 2026
Taux applicable aux immobilisations	Variable selon taux d’intérêt (4,7 % en 2025)	Fixe à 5 %
Pourcentage de base	Calcul complexe (13 indicateurs)	Moyenne IPC sur 3 ans (3,1 % pour 2026)
Période d’amortissement	Selon barème variable	20 ans
Annexe sur travaux admissibles	Absente	Intégrée au règlement
Méthode applicable	Avis donnés avant le 1er janvier 2026	Avis donnés à compter du 1er janvier 2026

Important : c’est la date de l’avis de modification du bail qui détermine la méthode applicable, pas la date des travaux ni la date de début du bail renouvelé.

Comment calculer correctement la hausse demandée

Le calcul combine plusieurs composantes. Pour un bail débutant entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027, voici la logique :

1. Pourcentage de base : 3,1 % appliqué au loyer mensuel actuel. Ce taux reflète la moyenne de l’IPC québécois sur trois ans.
2. Travaux majeurs : 5 % du coût admissible, divisé par 12, puis multiplié par la part relative du logement dans l’immeuble.
3. Taxes municipales et scolaires : seule la portion de la hausse qui excède le pourcentage de base est retenue.
4. Primes d’assurance : même logique que pour les taxes.

Exemple simplifié à titre indicatif. Un immeuble de 6 logements de valeur locative comparable, loyer actuel de 1 200 $, où le propriétaire a fait refaire la toiture pour 24 000 $ :

• Ajustement de base : 1 200 $ × 3,1 % = 37,20 $/mois
• Travaux majeurs partagés : (24 000 $ × 5 %) ÷ 12 mois ÷ 6 logements = 16,67 $/mois
• Nouvelle hausse mensuelle suggérée : environ 53,87 $

Cette mécanique combinée représente le cœur du calcul d’une augmentation de loyer après des travaux majeurs au Québec.

Le calculateur officiel du TAL reproduit exactement la méthode utilisée par les juges administratifs en cas d’audience. Il est gratuit et fortement recommandé avant d’envoyer un avis.

Lorsque le calcul devient lourd à orchestrer chaque printemps sur plusieurs immeubles, faire appel à une équipe spécialisée en comptabilité immobilière et fixation de loyer permet de présenter un dossier complet, prêt à défendre en audience si nécessaire.

Les délais à respecter pour rester dans la loi

Une hausse parfaitement calculée, mais transmise hors délai sera invalide. Les échéances à connaître :

• Avis au locataire : entre 3 et 6 mois avant la fin du bail. Pour un bail se terminant le 30 juin, l’avis doit donc être envoyé entre le 1er janvier et le 31 mars.
• Réponse du locataire : il dispose d’un mois suivant la réception pour accepter, refuser, ou refuser tout en quittant le logement. L’absence de réponse vaut acceptation.
• Saisine du TAL : si le locataire refuse, le locateur a un mois suivant ce refus pour déposer une demande de fixation de loyer. Passé ce délai, le bail est reconduit aux mêmes conditions.
• Formulaire de renseignements financiers : une fois la demande déposée au TAL, le propriétaire dispose de 90 jours pour le compléter.

L’avis doit être écrit, mentionner les nouvelles conditions, indiquer les choix de réponse du locataire et inclure les délais. Un avis incomplet peut être déclaré invalide.

Ce qu’il faut documenter pour défendre la hausse au TAL

Une augmentation de loyer après des travaux majeurs ne tient devant le TAL qu’avec un dossier irréprochable. Si le dossier se rend en audience, c’est au propriétaire de prouver que la hausse est justifiée. Préparez :

• les factures détaillées des travaux, datées et acquittées;
• les preuves de paiement (relevés bancaires, chèques, virements);
• les soumissions comparatives lorsque le coût pourrait sembler élevé;
• les photos avant/après;
• la preuve que les travaux entrent dans la définition d’immobilisation;
• la grille de répartition entre les logements touchés.

Un dossier mal monté peut entraîner un rejet partiel ou total de la portion liée aux travaux. À l’inverse, une présentation claire et chronologique facilite la décision.

Les cas particuliers à connaître

Plusieurs situations modulent ou bloquent une augmentation de loyer après des travaux majeurs, et chacune mérite d’être identifiée avant d’envoyer l’avis.

Immeubles de moins de cinq ans (clause F du bail) : si la section F a été cochée au bail, le propriétaire peut fixer librement le loyer au renouvellement. Le locataire ne peut pas contester devant le TAL et doit soit accepter, soit quitter.

Travaux pour défaut d’entretien antérieur : le TAL peut refuser d’intégrer des dépenses qui résultent d’un manquement à l’obligation d’entretien du propriétaire. Réparer un toit qui aurait dû être entretenu depuis 10 ans peut être contesté.

Subventions et aides gouvernementales : depuis 2026, les aides relatives aux dépenses d’immobilisation reçues par le locateur sont prises en compte et viennent réduire le montant admissible au calcul.

Locataire en place de longue date : aucune règle particulière sur la durée d’occupation, mais le défaut d’entretien sur les 12 derniers mois peut entraîner une réduction du loyer fixé.

Une hausse bien défendue s’inscrit dans une stratégie plus large : connaître précisément ses droits comme propriétaire face au TAL évite bien des erreurs de procédure, et savoir comment rentabiliser un immeuble locatif au Québec permet de replacer chaque investissement en immobilisations dans une logique de rendement à long terme.

Conclusion

L’augmentation de loyer après des travaux majeurs au Québec repose désormais sur un cadre plus clair, mais elle demande rigueur dans les calculs, dans la documentation et dans le respect des délais. Une erreur sur l’avis ou un dossier mal monté peut faire perdre une année complète de récupération.

Pour les propriétaires qui gèrent plusieurs immeubles, ou qui veulent éviter les écueils d’une première démarche au TAL, déléguer cette portion à une équipe spécialisée fait souvent la différence entre une hausse acceptée et un bail reconduit aux mêmes conditions.

Demandez une soumission personnalisée pour la gestion de vos immeubles locatifs.

FAQ

Quel est le maximum permis pour une augmentation de loyer après des travaux majeurs au Québec en 2026?

Il n’existe pas de plafond strict sur la hausse totale, mais la portion liée à l’augmentation de loyer après des travaux majeurs est calculée à 5 % du coût admissible par année, amortie sur 20 ans. Ce pourcentage s’ajoute au taux de base de 3,1 % ainsi qu’aux ajustements liés aux taxes municipales, scolaires et aux primes d’assurance.

Le locataire peut-il refuser une augmentation due à des travaux majeurs?

Oui. Le locataire dispose d’un mois suivant la réception de l’avis pour signifier son refus, par écrit. Si le refus est exprimé tout en demandant le renouvellement du bail, le propriétaire dispose à son tour d’un mois pour saisir le TAL, qui tranchera selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer. Sans saisine dans ce délai, le bail est reconduit aux mêmes conditions.

Quels travaux sont considérés comme majeurs selon le TAL?

L’annexe du règlement liste notamment la réfection de la toiture, le remplacement du système de chauffage, des fenêtres, du revêtement extérieur ou de la plomberie. Les travaux d’entretien courant, comme la peinture périodique ou les petites réparations n’entrent pas dans cette définition. La liste n’étant pas exhaustive, certains cas particuliers peuvent être tranchés par le Tribunal selon la nature des dépenses engagées.